Private Investoren für Immobilien finden – der Leitfaden für Immobilienbesitzer und potenzielle Käufer

Ein Immobilienportfolio birgt Potenzial für alle, die sich ein stabiles finanzielles Standbein aufbauen möchten. Die wenigsten Investoren erwerben Immobilien vollständig eigenfinanziert, in der Regel springt die Bank als Geldgeber ein. 

Vermögende Investoren haben den Immobilienmarkt für sich entdeckt und bieten ihrerseits die Möglichkeit einer alternativen Finanzierung. Was es dabei rechtlich zu beachten gibt und welche Art der Investition denkbar ist, beleuchten wir für Sie im nachfolgenden Leitfaden. 

Das Wichtigste in Kürze

• Die Zusammenarbeit mit privaten Investoren bietet finanzielle und strategische Chancen, die eine schnellere Realisierung und Umsetzung von Projekten ermöglichen
• Gesetzeskonformität ist bei der Nutzung privater Investitionsmöglichkeiten zwingend erforderlich
• Durch effektives Networking und gezielte Ansprache ist es möglich, die passenden Investoren zu finden. 
• Klare Kommunikation und festgelegte Rahmenbedingungen sind Erfolgsschlüssel für langfristige Partnerschaften

Bestimmung des Kapitalbedarfs und der Kapitalstruktur  

Bevor Sie sich auf die Suche nach einem Investor für neues Immobilienkapital machen, gilt es den Bedarf zu ermitteln und die Kapitalstruktur festzulegen. Oft wird eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital genutzt, wobei hier das Risikoprofil des geplanten Projekts eine Rolle spielt. Sind die angebotenen Zinskonditionen der Investition schlecht, lohnt sich die Einbringung von mehr Eigenkapital. 

Eigenkapital vs. Fremdkapital im Vergleich

Eigenkapital ist der Anteil Ihres Privatvermögens, den Sie in das Immobilienprojekt einfließen lassen. Die verfügbare Höhe entscheidet darüber, wie viel Fremdkapital Sie von einem privaten Investor benötigen. Eigenkapital bezieht sich auf Mittel, die Sie direkt und ohne fremde Hilfe investieren und die Ihnen volle Kontrolle und Eigentum an Ihrem Projekt geben. 

Bedenken Sie dabei, dass Ihr künftiger Kapitalgeber aus dem nicht-banklichen Bereich in der Regel ein Mitspracherecht bei kommenden Entscheidungen bekommt, weil er nicht als klassischer Fremdkapitalgeber auftritt, sondern Ihnen Eigenkapital zur Verfügung stellt.

Fremdkapital umfasst lediglich (temporär) geliehene Finanzmittel, die Sie durch Zinszahlungen an den Gläubiger zurückzahlen. Das klassische Beispiel ist der Bankkredit.

Woher kommen private Investoren und was treibt sie an? 

Der private Investor ist eine Einzelperson, die Kapital für eine geplante Investition bereitstellt und im Gegenzug Eigentumsbeteiligung erhält. Es kann sich um akkreditierte Geldanleger, aber auch vermögende Privatpersonen handeln, die finanziell zu großen Investitionen in der Lage sind. Die Risikobereitschaft der Investorengruppe ist in der Regel höher als bei einer Bank. 

Es gibt Gründe, warum sich private Immobilieninvestoren für die Förderung von Kaufplänen und Projekten interessieren, anstatt wie üblich in Wertpapiere zu investieren: 

• Mehr Flexibilität und Einflussnahme auf die eigenen Investitionen
• Spaß an der Förderung lukrativer Projekte
• Schnelleres Wachstum als bei börsennotierten Investments

Grundsätzlich hat jede vermögende Person die Möglichkeit, in private und gewerbliche Immobilienprojekte zu investieren. Sind Sie auf der Suche nach einem Investor, braucht es einen soliden Businessplan. Trotz der Risikoaffinität von Investoren fließt das Geld nur unter dem Umstand, dass Ihr neues (geplantes) Kaufprojekt attraktive Renditen verspricht. 

Vorteile von privaten Immobilieninvestoren für die Umsetzung Ihrer Projekte

Entscheiden Sie sich anstelle einer Bankfinanzierung für einen privaten Immobilieninvestor, bringt Ihnen das einige klare Vorzüge mit: 

• Kontrolle und Flexibilität: Sie behalten die Kontrolle über Ihr Projekt in Bezug auf Eigentümerstruktur, geplantes Geschäftsmodell und Risikoprofil. Bei einer Bankenfinanzierung sind Sie an strenge Kreditrichtlinien gebunden. 
• Höhere Finanzierungsmöglichkeiten: Private Investoren können oft mehr Kapital für Großprojekte bereitstellen. Banken sind an konservative Kreditvergaberichtlinien gebunden, die bei privaten Geldgebern wegfallen. 
• Weniger Sicherheiten erforderlich: Verglichen mit der Bank sind die Ansprüche an abgetretene Sicherheiten bei Privatinvestoren oft geringer. Sicherheit spielt hier zwar ebenfalls eine Rolle, auf Grundpfandrechte wird aber zugunsten anderer Absicherungen gern verzichtet. Denkbar sind beispielsweise auch Co-Investitionen. Sie stellen das Grundstück, Ihr Kapitalgeber finanziert die darauf befindliche Immobilie. 
• Flexiblere Konditionen: Mit Ihrem Privatinvestor verhandeln Sie individuellere Konditionen wie Gewinnbeteiligungen, Tilgungspläne und Zinssätze. 
• Langfristige Partnerschaft: Durch erfolgreiche Zusammenarbeit führen Kooperationen mit Privatinvestoren oft zu langfristigen Finanzierungspartnerschaften. Das dient Ihnen zur Kapitalsicherung bei Folgeinvestitionen. 

Mögliche Anlaufstellen für die Suche nach privaten Immobilieninvestoren

Bei einer klassischen Bankenfinanzierung vergleichen Sie zwischen verschiedenen Unternehmen und entscheiden sich dann für das günstigste Angebot. Private Immobilieninvestoren können aus verschiedenen Bereichen stammen. Theoretisch ist sogar die Kapitalgabe durch eine verwandte oder befreundete Person möglich. 

Wir stellen Ihnen die bekanntesten Arten von außerbanklichen Kreditgebern vor, die es im Immobiliensektor gibt: 

• Investmentclubs: Real Estate Investmentclubs sind eine effiziente Möglichkeit, potenzielle Investoren kennenzulernen, die sich grundlegend für die Immobilienfinanzierung interessieren. Treten Sie einem solchen Club bei, haben Sie Zugang zu einem Netzwerk von Kapitalanlegern, die sich auf den Immobilienmarkt fokussiert haben. 
• Crowdfunding-Plattformen: Hier finden Unternehmer mit möglichen Anlegern zusammen, die sich eine Finanzierung ihrer Projekte wünschen. Je umfassender Sie die Gründe für Ihren Immobilienkauf darlegen und die Pläne für Ihr Unternehmen, desto besser stehen die Chancen auf Erfolg. 
• Persönliche Netzwerke: Die naheliegendste Lösung ist das persönliche Netzwerk. Sprechen Sie aktiv mit Ihren Freunden, Bekannten und der Familie und fragen Sie, ob jemand in Ihr Projekt einsteigen möchten. Theoretisch können Sie auch gemeinsam mit einem Freund investieren, wobei hier der Abhängigkeitsfaktor nicht außer Acht gelassen werden darf. 
• Business-Angel-Investoren: Hierbei handelt es sich um einzelne (solvente) Personen, die in Unternehmen während der Frühphase investieren. Sie kommen vor allem dann zum Zuge, wenn klassische Investoren aufgrund des hohen Risikos nicht bereit zur Finanzierung sind. Neben Geldmitteln bringen sie auch weitere Ressourcen, vor allen Dingen ihr eigenes Netzwerk und Wissen, ein,
• Risikokapitalgeber: Haben Sie ein Immobilienunternehmen gegründet und sind auf der Suche nach finanziellen Mitteln, sind Risikokapitalgeber eine Option. Sie sind oft bereit, tiefer in die Tasche zu greifen, erwarten aber auch ein attraktives Konzept.
• Private-Equity-Firmen: Professionelle Investmentfirmen verwalten das Kapital von vermögenden Privatpersonen und institutionellen Anlegern, um Unternehmen finanziell zu unterstützen. Kaufen Sie Ihre nächste Immobilie gewerblich, kommt die Option für Sie in Betracht. 

Präsentieren Sie Ihr Immobilienprojekt für künftige Privatinvestoren 

Beginnen Sie nicht wahllos mit der Suche nach potenziellen Privatinvestoren, sondern bereiten Sie sich optimal darauf vor. Grundlage ist, dass Sie selbst Ihr Projekt kennen und wissen, was Ihre Ziele sind. Dazu gehören auch fundierte Kenntnisse des Marktes, der möglichen Konkurrenz und Ihrer Zielgruppe. Überzeugungsarbeit leisten Sie mit der Herausarbeitung von Alleinstellungsmerkmalen. 

Unser Tipp: Ihr Wunsch ist es, Kapital zu erhalten. Stellen Sie sich selbst die Frage, ob Sie in Ihr Projekt investieren würden. Falls ja, ist Ihre Präsentation bereits optimiert. Schwanken Sie oder fühlen sich unsicher, überprüfen Sie den bisherigen Businessplan und arbeiten Sie ihn neu aus. 

So strukturieren Sie die Zusammenarbeit mit Privatinvestoren richtig 

Planen Sie die Finanzierung Ihres Immobilienprojekts mithilfe privater Investoren, sind zahlreiche rechtliche Vorschriften und Bedingungen zu beachten. Planen Sie die gesamte Finanzierungsstruktur im Voraus und legen Sie fest, welche Sicherheiten der Investor erhält. 

Selbst im Freundeskreis ist es entscheidend, auf einen juristisch korrekten Schuldschein zu achten. Hier müssen die Darlehensbedingungen sowie der Rückzahlungsplan verbindlich festgeschrieben sein. 

Im Zuge der Vertragsverhandlungen legen Sie dem privaten Investor die Finanzprognosen und Ihren Geschäftsplan vor. Je sorgfältiger sie diese Punkte ausarbeiten, desto wahrscheinlicher ist die Bereitschaft zur Darlehensvergabe. 

Bedenken Sie, dass die Rückzahlung Ihrerseits genauso wichtig ist, wie bei einem Bankeninvestment. Geraten Sie in Rückstand, verlieren Anleger Geld und Sie schaden Ihrem persönlichen Ruf. Nehmen Sie daher auch bei risikobereiten Kapitalgebern nur so viel Geld auf, wie Sie sich leisten können. 

Rechtliche Sicherheit bei der Nutzung privater Immobilieninvestoren

Sämtliche Finanzmarktaktivitäten in Deutschland werden von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) überwacht. Das gilt bei der Kapitalbeschaffung über Banken, aber auch über Privatinvestoren. 

Der Sinn dahinter ist, dass sämtliche Aktivitäten auf dem Finanzmarkt fair und transparent ablaufen: Beschaffen Sie sich beispielsweise Kapital durch den Anteilsverkauf von Immobilienprojekten, die potenziell als eine Art Wertpapier gesehen werden können, unterliegen sie der Regulierung durch die Bafin. 

Ab diesem Zeitpunkt sind Sie möglicherweise verpflichtet, einen Prospekt zu erstellen und ihn von der BaFin genehmigen zu lassen. Erst dann dürfen Sie dem potenziellen Anleger ein Angebot unterbreiten. Im Prospekt müssen detaillierte Informationen über das Anlageobjekt, die möglichen Risiken, die Geschäftsstrategie und die finanzielle Lage des Emittenten enthalten sein. So wird sichergestellt, dass Ihr möglicher Investor eine fundierte Entscheidung treffen kann. 

Geldwäscheprävention durch die BaFin bei privater Immobilienfinanzierung

Das Thema Geldwäsche ist im Immobiliensektor ein wichtiges Thema, da große Summen verschoben und als Kapital deklariert werden. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht hat die Aufgabe, unerlaubte Aktivitäten zu verhindern. Gemäß den Geldwäschepräventionsvorschriften ist es erforderlich, folgende Punkte umzusetzen: 

• Identitätsprüfung Ihrer Investoren durch amtliche Dokumente. 
• Adressverifizierung durch offizielle Dokumente. 
• Überprüfung der Geschäftstätigkeit von institutionellen Investoren oder bei Firmenbeteiligungen. 
• Überwachung von Transaktionen auf ungewöhnliche Muster und Aktivitäten. 
• Herkunft der finanziellen Mittel, die von Investoren verwendet werden. Auch Auszüge von Bankkonten oder andere finanzielle Unterlagen können erforderlich sein. 

Suchen Sie als Unternehmer im Immobilienbereich einen privaten Investor, kann die Meldung bei der BaFin erforderlich sein. Ob und wann es nötig ist, hängt von der spezifischen Rolle Ihres Geldgebers und von der Art der Kapitalbeschaffung ab. 

Möchten Sie Kapital über die Ausgabe von regulierten Anlageprodukten beschaffen, unterliegen diese der Aufsicht durch die BaFin. Wird das Geld ohne solche Produkte bereitgestellt, ist eine Meldung bei der BaFin regelmäßig nicht nötig. Zur Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen an das Geldwäschepräventionsgesetz sind Sie immer verpflichtet. 

Unser Tipp: Holen Sie rechtlichen Rat ein, um die regulatorischen Anforderungen sicher einzuhalten. 

Zusammenfassung

• Private Kapitalgeber sind eine wichtige Alternative und Ergänzung zur typischen Immobilienfinanzierung per Bank. 
• Es gibt verschiedene Arten von Investoren, die oft eine höhere Risikobereitschaft zeigen als Banken, dafür aber auch an der Rendite beteiligt werden möchten.
• Vor der Vertragsunterzeichnung ist es wichtig, regulatorische Aspekte zu beachten. Eine rechtliche Beratung kann hilfreich sein. 
• Unser starkes Partnernetzwerk kann Ihnen dabei helfen, Interessenten für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung zu finden.