Am 22. März 2024 wurde das Wachstumschancengesetz durch Ratifizierung im Bundestag auf den Weg gebracht. Damit gilt die Einführung einer erhöhten Abschreibung für Neubauten als beschlossene Sache.
Investoren können sich über steuerliche Begünstigungen freuen, die einen positiven Einfluss auf die Kaufbereitschaft von Neubauten haben dürften. Kern der degressiven AfA sind die höheren Abschreibungssätze, die den Wohnungsneubau (wieder) zu einer attraktiven Kapitalanlage machen.
Das Wichtigste in Kürze
- Die degressive AfA mit 5 % pro Jahr für bis zu 6 Jahre ist Teil des Wachstumschancengesetzes
- Die Steuerlast für Immobilieneigentümer sinkt durch degressive Abschreibungen in der Anfangsphase deutlich
- Ziel ist die Förderung von Neubauprojekten und die Reduktion des Wohnraummangels
Was steckt hinter der degressiven AfA?
AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ oder auch einfach Abschreibung. Als Teil des Wachstumschancengesetzes ist sie in § 7 Abs. 5 EstG festgelegt. Zu unterscheiden ist zwischen linearen und degressiven Abschreibungen, wobei erstere nun von der neuen AfA-Regelung bei Neubauten abgelöst wird.
Konkret heißt das: Investoren, die vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2029 ein Objekt erwerben oder den Neubau initiieren, haben künftig die Möglichkeit, die Gesamtinvestitionssumme degressiv abzuschreiben.
Wichtig dabei ist, dass Immobilienkauf und Objektübergabe in das gleiche Jahr fallen wie die Immobilienfertigstellung. Jährlich reduziert sich der abschreibungsfähige Restwert, daher die Bezeichnung „degressiv“. Vorher war die Höhe der Abschreibung mit 2 % des Anfangswertes konstant.
Die Bedeutungen der degressiven Abschreibung für Neubauten und Wohngebäude
In Deutschland existiert ein geschätzter Bauüberhang von rund 800.000 Immobilien für Wohnzwecke (primär Wohnungen). Dieser Überhang soll durch die degressive Abschreibung teilweise abgebaut werden.
Der erhöhte Prozentsatz von 5 % bei der degressiven Abschreibung senkt die steuerliche Last für Eigentümer besonders in der Anfangsphase stark und sorgt gleichzeitig für wachsende Renditen. Das bringt Neubauprojekte als Kapitalanlage mehr in den Fokus.
Lassen sich die Investitionskosten schneller steuerlich abschreiben, besteht wieder mehr Kapital zur Investition in Neubauten und Wohnräume. Das Hauptziel besteht darin, den Wohnungsmarkt zu beleben und mehr Neubauprojekte entstehen zu lassen. Damit soll dem in Deutschland vorherrschenden Wohnraummangel entgegengewirkt werden.
Ab wann tritt die Sonderabschreibung für den Wohnungsneubau in Kraft?
Wird eine Neubauimmobilie mit Wohnzweck errichtet und nach Abschluss der Bauarbeiten vermietet, gilt die degressive AfA. Die Mieteinnahmen werden natürlich weiterhin normal als zu versteuerndes Einkommen gewertet.
Rückwirkend gilt die geplante Sonderabschreibung für alle Immobilien und Bauprojekte, die ab dem 1. Oktober 2023 umgesetzt wurden. Dabei gilt die Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht als Anschaffungszeitpunkt. Im ersten Jahr der Anschaffung wird die degressive Abschreibung jahresanteilig genutzt, außer der Kauf bzw. Baubeginn erfolgte am 1. Januar des Jahres.
Interessanter Fakt: Zwar muss es sich um einen Neubau handeln, Bedingungen bezüglich des Energieeffizienzstandards gibt es allerdings nicht.
Wichtige Konditionen für die Nutzung der Sonderabschreibung für Neubauten
Fällt der Bau- oder Erwerbszeitraum in die oben genannten Jahre, können bereits ab Jahr eins, fünf Prozent der gesamten Investitionskosten steuerlich abgeschrieben werden. In den Folgejahren ist der jeweilige Restwert als Berechnungsgrundlage zu nutzen.
Der Immobilienbesitzer hat aber die Möglichkeit, zur klassischen linearen AfA zu wechseln. Nach sechs Jahren wird die Abschreibungsmethode nach aktuellem Stand wieder zurück auf das bekannte Modell umgestellt.
Ab wann die degressive AfA gewährt wird, ist nicht vom Zeitpunkt der Bauantragsstellung abhängig, sondern vom angezeigten Baubeginn. Diese Neuerung soll Anreiz zur Weiterführung, Ausführung und Durchführung von Projekten sein, die aus finanziellen Gründen zwar geplant, bislang aber nicht umgesetzt wurden.
Kombinierbarkeit mit Sonder-AfA für Neubauten
Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes wurden Sonderabschreibungen für den Neubau von Mietwohnungen gewährt. Gleichzeitig erfolgte die Erhöhung der Baukostenobergrenze und des Anwendungszeitraums.
Solche Sonderabschreibungen konnten und können von Immobilienbesitzern in Anspruch genommen werden, wenn zwischen den Zeiträumen vom:
- 31. August 2018 bis 1. Januar 2022
- 31. Dezember 2022 bis 1. Oktober 2029
ein Bauantrag gestellt und genehmigt wurde. Anstatt der bis dato geltenden Obergrenze von 4.800 € wurde diese auf 5.200 € erhöht (berechnet auf m²).
Die Kombination mit der degressiven AfA ist möglich, sofern ein energetischer Effizienzhausstandard von 40 und ein Nachhaltigkeitssiegel QNG vorhanden sind. Ebenso muss die Baukostenobergrenze von 5.200 € zwingend eingehalten werden.
Zusammenfassung
- Degressive AfA in Höhe von 5 % pro Jahr tritt rückwirkend für Immobilien mit Kauf- und Baudatum ab dem 1. Oktober 2023 in Kraft.
- Bei Einhaltung der Grundvoraussetzungen ist eine Kombination mit der Sonder-AfA von 2022 möglich.
- Ziel der erleichterten Abschreibung ist die Umsetzung geplanter Bauprojekte, für die es bisher an Kapital- und Finanzierungsmöglichkeiten fehlte.
- Nach Fertigstellung des Baus muss das Objekt zu Wohnzwecken vermietet werden, Eigenbedarfnutzung wird nicht berücksichtigt.
