Die Entwicklung der Immobilienpreise wird seit über 60 Jahren statistisch erfasst. Im Jahr 2023 zeigte sich ein eindrucksvoller Preisrückgang, wie es ihn zuvor noch nie gegeben hatte. Auch für 2024 haben manche Experten eher düstere Prognosen abgegeben. Doch verlässliche Aussagen zur kurzfristigen Preisentwicklung kann eigentlich niemand geben.
Ein großer Auslöser des derzeitigen Preisbebens sind Notverkäufe. Aus wirtschaftlichen Gründen müssen zahlreiche Besitzer derzeit ihre Immobilie abstoßen, teilweise sogar durch Zwangsversteigerung. Renovierungsstaus, aber auch schlecht durchdachte Finanzierungen in der Vergangenheit haben so manche Immobilie auf den Markt gebracht. Dadurch entsteht derzeit ein Angebotsüberhang bei leicht gesunkener Nachfrage.
Das Wichtigste in Kürze
- Für 2024 wird tendenziell ein Seitwärtstrend bei den Immobilienpreisen in Deutschland mit geringen Schwankungen erwartet.
- Bis 2035 sollen die Immobilienpreise wieder tendenziell nach oben gehen.
- Die aktuelle Marktsituation ist durch Notverkäufe verwässert und daher schwierig einzuschätzen.
Welche Faktoren bestimmen die Immobilienpreise in Deutschland?
Die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland ist stark an die Zinsen gekoppelt. Daher kam es überhaupt zum jüngsten Preisrückgang. Hinzu kommt, dass die Attraktivität der Immobilie als Kapitalanlage auch von bezahlbaren Preisen abhängig ist.
Prognosen gehen trotz der aktuellen Entwicklung davon aus, dass der Immobilienwert bis zum Jahr 2035 weiter steigt. In den Ballungszentren (u.a. Hamburg, Berlin und München) rechnen Experten mit steigenden Immobilienpreisen, wobei sie auch hier im Jahr 2023 einen deutlichen Abwärtstrend beobachten konnten.
Einer der Hauptgründe für die langfristige Entwicklung nach oben bleibt der Wunsch nach einem Eigenheim. Fragen Sie 100 Deutsche, träumen davon im Median über 80 % von einer eigenen Immobilie. Aus Investorensicht eine wichtige Entwicklung, denn mit dem gleichbleibenden Interesse an Wohneigentum haben Sie immer die Möglichkeit, Ihre Immobilie gewinnbringend zu verkaufen.
Wir haben die fünf wichtigsten Faktoren für die Preisentwicklung bei Immobilien in Deutschland nochmals näher unter die Lupe genommen.
1. Zinsen und Preise sind eng aneinander gekoppelt
Die gestiegenen Zinsen trafen den deutschen Immobilienmarkt heftig, für viele Menschen platzte der Traum vom Eigenheim. Deutschland war in den Jahren zuvor von historisch niedrigen Zinsen verwöhnt worden, die Preise für Hypothekendarlehen waren bezahlbarer denn je. Wollten Sie während dieser Zeit eine Immobilie erwerben, standen Sie einer großen Konkurrenz an interessierten Investoren gegenüber.
Doch Zeiten ändern sich: Die jüngsten Zinserhöhungen durch die Zentralbanken, zur Eindämmung der Inflation, führten zu einer Trendumkehr. Es kommt hinzu, dass sich auch die Ansprüche der Menschen im Hinblick auf die Digitalisierung verändert haben. Gewisse Immobilien lohnen sich nicht mehr, zu groß sind die Unsicherheiten bezüglich Renovierungsvorgaben und Gesetzesänderungen.
2. Verfälschte Marktlage durch Notverkäufe bei Fehlfinanzierung
2023 lasteten finanzielle Notlagen schwer auf den Menschen. Eigentümer, die sich bei der Immobilienfinanzierung verschätzt hatten, mussten ihre Objekte verkaufen. Parallel zur gesunkenen Nachfrage stieg das Angebot an, was wiederum Einfluss auf die Preisentwicklung hatte. So sind die Immobilienpreise in Deutschland im Jahr 2023 stärker gesunken als erwartet.
Rückgang der Verkaufspreise im Jahr 2023 in Zahlen:
- Eigentumswohnungen waren 2023 im Median um 8,9 % günstiger.
- Die Preise für Einfamilienhäuser sanken um 11,3 %.
- Mehrfamilienhäuser erlitten einen Preisverfall um 20,1 %.
Das Institut für Weltwirtschaft spricht von einem einmaligen und drastischen Preisrückgang, der sich allerdings durch die vergangenen Jahre erklären lässt.
3. Die Immobilienblase hatte für einen deutlichen Preisanstieg gesorgt
Seit 2009 entwickelten sich die Immobilienpreise in Deutschland stetig nach oben. Wollten Sie verkaufen, mussten Sie oft nicht einmal in verkaufsfördernde Maßnahmen, wie z.B. Home Staging, investieren.
Auslöser für die Trendentwicklung war die globale Finanzkrise 2008 und die anschließende extreme Niedrigzinspolitik der Banken. Sie sehen an dieser Stelle wieder, wie eng Zinsen und Immobilienpreise miteinander verknüpft sind.
Weltweit suchten Investoren nach sicheren Anlagehäfen, selbst für ausländische Kapitalanleger wurde Deutschland immer interessanter. Immobilien wurden als besonders sichere Anlage eingestuft, sodass die Nachfrage stieg und mit ihr die Preise. Wer zu diesem Zeitpunkt verkaufte, konnte satte Gewinne einstreichen.
Im Hinblick auf die Unsicherheit auf dem Finanzmarkt waren Investitionen in Immobilien- und Sachwerte besonders wichtig, Tages- und Festgeld lohnten sich aufgrund der niedrigen Zinssätze nicht mehr.
Die Preisspirale drehte sich in der Folge kontinuierlich nach oben, aber fundamental wirtschaftliche Faktoren rechtfertigten die Zahlen längst nicht mehr. Es kam hinzu, dass die Preissteigerungen längst nicht flächendeckend verbreitet waren. Deutsche Großstädte und begehrte Wohnlagen zeigten extreme Steigerungen, während andere Regionen am Trend vorbeiliefen.
Nach dem Preisabsturz von 2023 zu verkaufen, wurde plötzlich vor allem in weniger populären Lagen zur Herausforderung. Erhielten Sie auf Ihre Exposés in den Jahren zuvor deutlich mehr Anfragen als Sie bearbeiten konnten, sehen die Fakten heute anders aus.
Umso wichtiger ist es, starke Partnerschaften für Makler zu etablieren. Damit erreichen Sie Interessenten, die Ihnen auf dem herkömmlichen Vertriebsweg nie begegnet wären. Agents Connected kann Sie dabei unterstützen.
4. Immobilien werden in Deutschland nach Mikro- und Makrolage beurteilt
Die Rechtfertigung der Immobilienpreise in Deutschland teilt sich in zwei Kategorien. Wird ausschließlich die Makrolage beurteilt, sind Faktoren wie gute Schulen, eine starke Wirtschaft, ständige Weiterentwicklung und Fortschritt wichtig. Hier sind Immobilien grundsätzlich teurer, wenn es sich um attraktive Wohngebiete handelt.
Spezifischer wird es bei der Preisentwicklung nach Mikrolage. Innerhalb von attraktiven Städten bzw. Stadtteilen sind erhebliche Unterschiede möglich, selbst wenn zwei Immobilien nur wenige hundert Meter auseinanderliegen.
Beispiel: Die Eigentumswohnung in der Nähe eines Parks mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist mitunter wertvoller als ein Objekt, das sich nur ein paar Straßen entfernt, aber in der gleichen Makrolage befindet.
Als Investor prüfen Sie daher idealerweise nicht nur, ob Ihre künftige Immobilie in einer guten Stadt liegt (Makrolage), sondern schauen sich die Situation vor Ort (Mikrolage) genauer an:
- Wie laut ist es vor Ort?
- Wie gut ist die Anbindung an öffentliche Einrichtungen?
- Gibt es Faktoren, die zur Attraktivität der Nachbarschaft beitragen?
- Wie ist die Entwicklung der letzten und kommenden Jahre im stadtplanerischen Kontext?
5. Begrenzte Möglichkeiten zur Mieterhöhung erfordern preisliche Erholung, um Renditen zu ermöglichen
Obwohl viele Investoren angesichts der Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt schlucken mussten, scheint diese im Hinblick auf die Weiterentwicklung nicht mehr so gravierend. Es war nötig, dass die Preise sinken, denn die Mieten lassen sich nicht permanent erhöhen.
Je mehr Sie als Investor in Ihre Immobilie investieren, desto mehr Rendite wünschen Sie zu erzielen. Sorgt nun aber eine Mietpreisbremse für eine Obergrenze bei Mieteinnahmen oder gibt die finanzielle Situation des Mieterklientels nicht mehr her, amortisiert sich die Ausgabe erst später. Durch sinkende Preise wird die Immobilie als Anlageobjekt wieder interessanter und ermöglicht Ihnen die Schaffung einer attraktiven Rendite.
Interessieren Sie sich für Ihren Immobiliendeal mit Zukunft, könnte 2024 Ihr Jahr sein. Im Monat Juni 2024 sind erste Zinsreduktionen durch die EZB zu erwarten, sodass sich für Investoren dann ein Zeitfenster mit günstigen Kaufbedingungen eröffnet.
Zusammenfassung
- Der Preisnachlass im Jahr 2023 wurde unter anderem durch den Zinsanstieg ausgelöst.
- Notverkäufe durch falsche Finanzierungskonzepte veränderten die Marktlage.
- Für 2024 wird ein preislicher Rückgang von Experten erwartet.
- Langfristig sollten Immobilienpreise wieder ansteigen.
- Mit unserem starken Partnernetzwerk haben Sie als Immobilienmakler jetzt die Möglichkeit, zahlungsbereite und solvente Interessenten zu finden.
